建築融資信託 合建?信託?土融?

合建?信託?土融?建築融資信託 

合建?信託?土融? 本人目前有一筆約50坪的住四的土地,有建商洽談合建中,建商承諾在搬遷時會作銀行信託,但又要求地主要同意作土融，現在我十分不解：
１．土融的意思是否為地主以土地向銀行借款給建商蓋房屋用，那信託和土融是否會相衝突？
２．以土融借款後，款項是入本人帳戶或撥款給建商？
３．萬一不幸銀行撥款後，地主亦將款項匯給建商，建商未能依約建造房屋，試問地主的權益能受保障嗎？（土融後第一順位債權人是銀行．銀行信託是銀行代地主管理土地，土地仍然是地主所有直到建物完成過戶）
請愈詳細愈好．謝謝



1.不會衝突。不動產開發信託是指將土地信託給銀行(完成信託後，你的土地權狀所有權人會暫時變成銀行，你可以調閱謄本看看)。由於土地是你名下(如果開發基地還有其他地主亦同)，所以建商是以你信託後的土地，向銀行申請建築融資為主，此部分為擔保借款。不足部分則為信用借款，借款人應為建商。

2.由於已經信託，所以向銀行申貸的資金必須進入信託專戶，而銀行會依據起造人或相關營造主體申請，給付款項，主要以營造廠為主，加上其他水電、防水等協力廠商，這部分可能要看合約內容或協議而定。

3.基本上，就不動產開發信託而言，銀行就必須擔負興建開發完成的責任。如果建商開發到一半發生週轉不靈，進而倒閉時，信託銀行必須負起責任找營造商或接手建商完成開發，有點像是「銀行開立保證函」的意思。直到開發完成，進而過戶交屋等程序。

所以先前政府對於預售屋銷售，都會鼓勵購屋民眾與建商進行開發信託或是不動產買賣價金安全信託。

參考資料 個人工作經驗
基本上,你可以對這放心,因為其實銀行的信託會幫你管理這筆錢.因為它是專款專用的,所以你不需要擔心錢會被建商用走,因為銀行會幫你把關,蓋到那需要付多少錢時,銀行都會幫你把錢匯過去.也因為匯的關係,所以你也都會知道資金的流向
 
1.不會
2.錢跟土地都是在信託專戶管轄之下
3.土地要全案完成才會還給地主，工程依進度撥款，並且有效與建商在進行本案期間產生的債務隔絕，避免糾紛4.你要在意的應該是，建商拿你的土地去借錢，又借建融，那他根本是不用錢在蓋房子，這麼爽他到底分給你多少？
建商已經可以申請建築融資了還要土地融資的話那建商拿出多少他們自己的資金來做所謂的合建呢?運氣好一點的話!建商根本不用拿錢了既然通通從銀行搬錢出來那你們幹麻不找銀行來搞就好了土地融資做法沒有違法!但是!合理嗎?更何況所謂的合建最基本精神就是建商拿錢.住戶拿地想大部分用融資的有算拿錢嗎?



to 樓上：建商跟銀行貸款土地融資的話，大多數是以「支付地主合建保證金」名義申貸，相對的這筆錢是撥入地主的專戶，跟建商沒有關連。不然地主講好聽是出地，但如果建商倒閉，地主權益何在？名下土地一棟爛尾樓？所以土地融資不太可能變成建商在使用。請查照。



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