建築融資信託 台北市中正區約55坪的土地要蓋房子

台北市中正區約55坪的土地要蓋房子建築融資信託 

台北市中正區約55坪的土地要蓋房子 建蔽率45容積率225所以可蓋24.75坪*5層對嗎?那地下室可蓋幾層?建築師費用如何計算?建築師的服務包括那些?若原本的3層房子要拆掉大約多少錢?這樣的地向銀行借得到錢嗎?若借得到完工後可轉為房屋貸款嗎?現在蓋一坪大約成本是多少?起造人是甚麼意思?他的責任與義務是啥?
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一.台北市中正區約55坪的土地要蓋房子55坪 3 = 165坪 165坪 5 樓 = 33坪 33坪,扣減公共設施之坪數包括陽台、梯間、屋突、機房、地下室停車場、停車獎勵等，以及其他可爭取的容積獎勵台北市住三（建蔽率為百分之五十，容積率為百分之二二五）土地為例， 一坪 土地約可建 三坪 建坪，包括陽台、梯間、屋突、機房、地下室停車場、停車獎勵等，以及其他可爭取的容積獎勵。


二.高度承受力,泥土性質不同：堅硬或是海沙泥或鬆軟土，測量土質決定高度及結構體深度，以建築師規劃為準。

三.http://www.taa.org.tw/front/shuofui.php 台灣省建築師公會收費標準.
四.房子要拆掉每坪約6萬元整。

五.建商與地主向銀行辦理土地信託貸款及建築融資貸款。

六.土地購入成本每坪一百二十萬元，每建坪中的土地成本約為四十萬元，每坪造價約十二萬至十五萬，所以營建成本（土地加建物）就大約要五十二至五十五萬元，若再加上廣告銷售成本（含人事及管銷約百分之十），經營利潤約一成至兩成，底價大約在六十二萬到六十八萬左右，開價就約在七十萬至七十五萬之間。

七.起造人:房屋蓋好時建物所有權狀者.權利是屋主.義務可以自己設計規劃想要的房子及建材及室內設備等.
(其他網友回覆)
Q：建蔽率45容積率225所以可蓋24.75坪*5層對嗎?
Ａ：不對～還要知道土地面積.
Ｑ：地下室可蓋幾層?
Ａ：需要知道開挖率多少.
Ｑ：建築師費用如何計算?建築師的服務包括那些?
Ａ：建築師部份就要看您委託到什麼程度來計價.
Ｑ：房子要拆掉大約多少錢?Ａ：要看現場哦~不知道原本的結構與建材.Ｑ：向銀行借得到錢嗎?若借得到完工後可轉為房屋貸款嗎?
Ａ：建議可直接找銀行做鑑價並直接詢問較準,因為除了地段地目和用途之外, 所有人的財力證明與收入也是很重要的.
Ｑ：蓋一坪大約成本是多少?
Ａ：這就要視蓋地下與地上各蓋幾層,多大坪數,建材等等而訂.
(補充)            
1.首先應該要確定的是能不能蓋!建蔽率45%容積率225% 這是第三種住宅區最小的深度規定,是9.6公尺(平均16公尺)最小的寬度規定是4.8公尺(平均8公尺) 除了得符合規定之外還得注意是否造成他人土地成為畸零地以及削線問題
2.容積率225%的意思是不包含獎勵.梯廳.地上機電.地下室等可建築面積 55*225%=123.75坪 ,之外大約還可以加上梯廳.陽台等容積(約抓80%)55*80%=44坪,大概可以蓋到170坪上下(主要得看設計)建蔽率45%*55=24.75坪(單一樓層面積)170/24.75=6.8樓(大概就室容積用完可以蓋到7樓)不過!單一樓層可建築面積太小了 .
比較實際的做法大概是蓋到5樓(因為可以減少設計電梯)當然如果真想蓋到用完容積的話!也可以蓋到7樓(只是真的很奇怪)
至於地下室並沒有限制可以做幾層(你爽的話可以蓋個18層地獄)不過!我的建議是最好別開挖地下室(主要是地下室建築成本比較高)但是如果拆屋蓋屋之後的目的是打算銷售的話!倒是可以拼看看開挖地下室
3.建築師的費用每一個都不相同.政府規定的是收費上限!所以費用很難預估建築師的服務?就是幫你設計與繪製必要的圖表資料!難道還要他幫你抓龍嗎= =.有的建築師事務所還會連同營造都包!不過建議營造部份別讓建築師事務所去統包!真正施工上該注意的東西!建築師壓跟就不懂(不然工地監工.工頭都可以去死了)
4.拆房子沒有什麼固定一坪幾萬的事情!完全是依照現場情況而定大馬路邊施工方便的跟巷子內的會是相同價錢嗎?當然不可能拆除之後可回收變賣的東西處理也會多少影響到拆除費用(例如鋁窗框.鐵窗)所以!別聽那些整天只坐在辦公室從來不知道工地實況的人扯淡正確的做法是多找幾家拆除包商來估價!一定會出現不同價格的
5.如果要融資!正確的做法是向銀行申請房貸(因為現在地上老建物還在)銀行先對地上的老建物與土地作設定動作然後等新屋蓋好之後!再轉設定到新屋上頭當然這中間有些技巧使用!否則跟銀行融資的數字可能會過低,對你來說不符需求
6.現在蓋一坪多少錢?這也是得現場去評估之後.以及選用的建材.建築物的設計而定現場的評估主要是跟拆除相同得看施工難易度選用的建材當然更是影響價格之一建築物的設計有無開挖地下室.價格上當然不同
7.起造人就是蓋房子的人除了得負擔必要稅金之外還得負擔施工責任(例如把隔壁鄰居家房子給壓壞了)如果是地主自地自建的話!起照人應該是地主
8.這55坪的土地要獨立建築的話!不需要思考買容積的問題


請問大大土地是您自己的嗎?建築師費用要看您和建築師洽談到那裡..當面可以為問在來土地光借銀行借不多得配合土建融資才好些..您是要自己建房屋嗎?轉房貸ㄝ是要看貸款人的財力證明等等成本要到現場看才會比較清楚..因為中正區也不小地段也非常重要蓋房要有營造牌及建商才比較方便..他們會告知所以費用..容積每天價格都不一定..會漲會跌..跟建商配合您就不用擔心這個我知道現在蠻貴得就是..因為我是跑單幫的有做土地營造那方面的都快被氣死了..因為我沒有對到直接的地主..我自己的朋友是建築師如有需要可以洽詢..您可以找建商合建或許也不錯喔..


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