建築融資信託 銀行辦理建商提供之土融及建融須注意事項為何? 需信託嗎?

銀行辦理建商提供之土融及建融須注意事項為何?  需信託嗎?  建築融資信託 

銀行辦理建商提供之土融及建融須注意事項為何?  需信託嗎? 希望高手進來幫忙解答

個人看法重點只有兩個：地點與適法性,其次建商過去興建個案實績、資力、欲借款個案之規劃方式、市場供需情形、售價訂價之合理性、預估報酬率等都應進行觀察。

而提出之兩個重點在於地點好時，就算建商掛了，也有人會接手，地點好就不怕賣不掉，賣的掉銀行融資就能收回。


至於適法性，則要注意各項法律關係，如標的物是否可以單獨興建（有些地本身面寬不足根本無法興建），通路有無問題（光有一塊地，聯外之道路卻無通行權，只能算是盲地，無法開發），有無建照（如有，建照之起造人是誰？是否為借款案相關之借保人，日後如被迫拍賣土地時，其建照並不會併同轉讓，往往形成出售之阻力，故有的銀行要求建照也要辦理信託給銀行），土地是借款人的嗎？（這算自地自建），或是他人提供合建（也視所有權人與建商之關係，有關係者經常僅是形式合建，目的只是節稅，也有實質合建，也就是真合建，真合建往往比較複雜，因為地主與建商之關係是利益結合，經常在辦最後完工交屋要轉讓土地產權時發生爭執，所以要去了解合建契約，建商有時怕地主最後不過戶土地，會要求建物在結構體完成時就要移轉建商應分得之持分，但就銀行立場，則最好就把土地信託移轉給銀行，較能掌控，這在土地提供人有多人時更形重要）這裡面渉及各項不同地政、民法、信託法等不同法律命令，很難一次說清。

不過，除法律與地點之首要因素外，銀行評估是完工後之還款可能性。

在評估獲利率上之基本公式大致為：利益＝總售價－土地成本－造價成本－銷售費用－財務費用－其他費用（上述之售價、土地成本、造價等均由銀行認定，銷售費用則一般按售價之 3%～5%認列，財務費用則以預估之融資期間及利率計算......）利潤率＝利益總售價 或利潤率＝利益總成本一般二者都有銀行用，或兼而用之，一般就前者之利潤率而言，至少要有10%以上才算合宜，最好有 15%以上，因為可以承受市價或成本變動能力較大，而且亦代表真有投資價值，避免借款人玩到一半見無利可圖就落跑了。

至於其他考慮面，除了土地產權完整並提供設定外，亦如前述，必要時辦理土地及建照信託。

另，如空地目前尚未辦理建照，則有些銀行除抵押權外，會要求設定地上權給銀行（地上權之設定金額計算公式＝地坪申報地價4%年限（按借款年限再加一年）），其目的在於當要申請建照時一定要地上權人同意，屆時銀行（即地上權人）就可以即時了解請照之起造人是誰？如起造人與借保人不相干，則會要求起造人連保或開票保證（在建物興建中未辦妥保存登記前，地上物推定所有權為起造人所有，這對銀行而言，一旦在途中發生借款逾期要處理土地時，將面臨地上物有無權利要求併同拍賣，故起造人如非連保人，銀行將面臨土地很難處分之困境），當然已有建照者就不必再辦地上權了，建照如未辦信託，則日後銀行會不定期去查核建照，以避免建商偷偷變更起造人而無法控管。

建築基地鄰近土地之通行使用權上，除已為擔保品之一並辦妥設定外，應取得聯外道路土地所有權人書面同意之通行權（已為政府所有之道路不必），該項同意與承諾，最好亦表明無條件一併移轉予未來新土地所有權人，以利日後處分。

營建工程融資上，則會按工程進度撥款，大致提供總造價約 五至七成融資（高低看銀行），間有銀行對市場性不能確定下，亦有要求預售銷售率達一定成數以上時才能開始動用（這個銷售率最苛的做法是達到所謂還款平衡銷售率才撥，所謂平衡銷售率係指出售之總價扣除自備款部份，其未來轉為分戶融資金額足以還清總借款之比率，這自備款之比率一般設定二至三成）。

此外，工程中為避免鄰損發生，尤其緊臨其他房屋之空地上興建風險最大，會再要求辦理「營建綜合險」，投保金額至少要涵蓋借款額度。

土建融係頗專業之領域，含土地鑑價、造價認定、市場調查等在內都是專業與經驗之結合，要全部說清絕無可能，不過只要記注地點是必需要注意之首要之點，則失敗率就不會太高。

希望上述有些幫助。

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我發現公民營的銀行也有差別,公營注重公司財務,民營注重建案的利潤,像我現在就是為了申請融資苦惱,新公司過去沒推案,想要向公營銀行申請阻力很大有沒有什麼好方法幫幫我


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