建築融資信託 房屋改建可是還在貸款中

房屋改建可是還在貸款中 建築融資信託 

房屋改建可是還在貸款中... 各位大大,請問一下如果土地欲與建商改建,但該筆土地及建物有向銀行貸款中,請問借貸金額要如何和銀行商確或如何處理呢?有聽說銀行會因質押物變更,會要求借貸金額一次償還,是真的嗎?又或者建商會幫我們處理嗎?

房屋拆掉改建，是擔保品價值減損，而且沒有了房屋只剩持分土地，充其量只能當成副擔保，大部分的銀行是會依借貸契約要求期前清償的。不過實務上，建商會代為處理，否則無法改建。拆除房子要申請拆除執照，沒有抵押權人的同意書，拆照是核發不下來的，所以建商對於舊貸必須全數處理完畢。

普遍的做法是，建商會要求地主清償貸款，對於無法清償的地主，會要求統一轉貸到一家銀行，就是建商要辦理建築融資的貸款行，並搭配土地信託管理。


這樣的好處是，銀行可以統一管理個案的全數負債，避免零散的地主貸款，否則萬一哪天某個地主被舊貸行假押扣了就會影響到個案，融資行的債權會產生風險。

當然，舊貸轉貸的各期利息還是要由地主自行負擔，利率也可能比原來的房貸高一些。

通常轉貸行會全數承接原貸款的餘額，也不太會再多借，如果原先借款500萬，本金還到剩下350萬，銀行只會代償這350萬；不過，銀行會評估地主合建分得房屋的價值，如果低於要轉貸的金額，差額的部分就會要求先清償。

結論，交給建商去處理就對了，不然合建案動不了。


參考資料 十多年工作經驗
 
銀行可能狀況：
1.因房子拆掉後只剩土地價值,銀行會扣除土地可擔保貸款值後,超出的貸款要求你償還,另外還必須答應銀行在改建後新的建築物要設定,並要建商出具書面法定抵押權拋棄書.
2.因你平常和銀行保持良好關係,所以銀行只要求你繼續正常還本繳息即可,另外還必須答應銀行在改建後新的建築物要設定,並要建商出具書面法定抵押權拋棄書.3.請你把貸款還清吧
 

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